Los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales están obligados a estar inscritos en el Catastro. Esa inscripción debe contener los datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles y debe permitir identificar ese inmueble de forma inequívoca.
Sin embargo hay veces que esa información no coincide con la realidad. Pueden existir discrepancias superficiales, de uso, antigüedad, estado de conservación, o podemos no estar de acuerdo con la valoración que realiza el Catastro de nuestro inmueble. En esos casos es conveniente realizar una modificación en el Catastro a través de un informe catastral, para que se tenga en cuenta la realidad física del inmueble y sus dimensiones.
¿Qué es un informe catastral?
Un informe catastral señala y explica esas diferencias entre la realidad y la información contenida en la base de datos catastrales. Se compone de un levantamiento de planos y un anexo de coordenadas georeferenciadas, que defina sus lindes y superficie. La importancia de presentar un informe catastral para que tu inmueble esté bien reflejado radica en la seguridad jurídica. Primero, porque así estará bien delimitado tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad, ya que la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que este último incorpore la descripción gráfica georeferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico. Y segundo, para que ningún colindante pueda coordinar una representación gráfica catastral que no se adapte a la realidad y se apropie indebidamente de parte de tu parcela.
Y es que en España, con demasiada frecuencia, no es posible conocer con certeza dónde está el límite exacto de una propiedad. También ocurre que hay linderos que no coinciden o que parte de una finca no esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Y los afectados no se dan cuenta hasta que se producen las compraventas, herencias, incorporaciones a los procesos urbanísticos, expropiaciones o procesos de delimitación de dominio público. De ahí la importancia de la seguridad jurídica que aporta un informe catastral.
¿Cómo se hace este informe?
Hay que acudir a un técnico cualificado. Así se consigue la máxima fiabilidad al definir geométricamente las parcelas. Este informe debe contener la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.
¿Para qué sirve un informe catastral?
Un informe catastral sirve para una triple finalidad:
– Conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación, delimitación y superficie.
– Incorporar la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el Registro de la Propiedad. Esto resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
– Actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que estén desactualizados o sean incorrectos.
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