¿Qué son las segregaciones? ¿En que situación se dan?
Una finca registral (rústica o urbana) puede aumentar o disminuir su configuración original. Es lo que se conoce como segregaciones o agrupaciones. Para informar del cambio y que sea legal es necesario que ese aumento o reducción este perfectamente documentado. Para ello puede ser interesante contar con los servicios de una empresa especializada en topografía, como Global Mediterránea & Geomática, que puede realizar informes de deslindes y amojonamientos de parcelas, informes periciales o planos georreferenciados, generación de GML y certificado de validación por parte del catastro.
La segregación es la separación de una parte de una finca, ya sea rústica o urbana, para que constituya una finca independiente. No se puede trazar una línea y decir, esto me sobra. En la segregación de fincas rústicas hay que tener en cuenta la regla general de partición es la unidad mínima de cultivo establecida para cada municipio so pena de que se declare nulo el acto de segregación, salvo en las excepciones previstas por la ley o en caso de disponer de la autorización pertinente.
Y en el caso de fincas urbanas, hay que tener presente que deben guiarse por la ley del suelo de cada comunidad autónoma y por el planeamiento urbanístico en vigor. Además la premisa básica para segregar una finca urbana es que las dos fincas resultantes deben cumplir con los requisitos mínimos para ser una finca independiente. Por ejemplo, superficie mínima edificable de 600 m2, acceso a vía pública, contar con las infraestructuras necesarias…
Por ello, es necesario que un técnico realice un proyecto de segregación, con mediciones, cálculos y planos técnicos para justificar ante la administración la idoneidad o necesidad de la segregación. Porque para poder realizarla hay que obtener una licencia de segregación o una declaración de innecesariedad de la administración. Tras obtener la licencia hay que redactar una escritura de segregación o parcelación, donde se señale el lindero o punto cardinal de la finca original. Se describe la finca segregada y el estado en el que queda la finca resto (o finca original).
¿En qué casos se produce una segregación?
Suele ser en temas de reparto de herencias, ventas a propietarios de fincas colindantes o por expropiaciones forzosas.
En el lado opuesto se sitúan las Agrupaciones. Son el resultado de la fusión de dos o más fincas registrales para formar una nueva. Por ejemplo fincas que sean gananciales de los cónyuges, fincas que tengan una finalidad común de explotación aunque no sean colindantes o dos viviendas o locales que se quieren convertir en uno. Se necesita una escritura pública para describir la nueva finca creada y registrarla en el catastro con la certificación del Registro de la Propiedad y con los planos que describan. En algunas ciudades, sobre todo en el fincas situadas en el centro histórico, es necesario licencia municipal. En el caso de viviendas o locales la Ley de Propiedad Horizontal exige que haya un acuerdo de la junta de propietarios.
Tanto en las segregaciones como en las agrupaciones es importante describir bien el terreno, tanto antes como después de la modificación. Así evitamos problemas o retrasos con los permisos y licencias. Para ello, es importante contar con profesionales cualificados, que sepan cómo enfocar el trabajo con eficiencia y eficacia, como los de Global Mediterránea & Geomática.
